부동산 투자 아파트. 아파트 경매하는 방법

부동산이란?

1. 토지 : 전, 답, 대지, 과수원, 임야등

2. 건물 : 주택, 다가구주택, 상가, 빌딩등

3. 집합건물 : 아파트, 다세대, 오피스텔등

 

부동산 권리

1. 소유권 : 사용, 수익, 처분

2. 점유권 : 사실상의 지배 ( 임차권, 유치권, 소유권)

3. 용익권 : 지상권, 전세권, 지역권

4. 담보물권 : 근저당권 , 유치권

5: 임차권 

 

부동산 관련세금

취득 :  취득세 , 상속세 , 증여세

보유 : 재산세 , 종합부동산세(종부세), 종합소득세

처분 : 양도소득세, 법인세

 

부동산은 토지, 건물등으로 나눌수 있습니다. 이중에 오늘은 집합건물중 아파트 경매에 대해 알아보겠습니다. 

 

아파트 가격변동요인에는 

1. 가격 하락 요인 : 단기간 가격 급등, 세금등 정책의 변화, 세계경제, 이자율 , 전세가격 하락

2. 가격 상승 요인 : 규제지역 해제 , 세율 인하 , 대출규제 완화

3. 수요 공급 : 미분양 증가, 인구감소, 대도시 집중

등이 있습니다. 

 

지금 현 상황은 단기간 가격이 급등하여 최고가에서 20 - 30% 정도의 가격하락이 있었습니다. 경기는 별로 좋지 않고 금방이라도 침체될 수도 있을것 같습니다. 세금등의 정책은 점차 완화되고 있지만 속도는 생각보다 빠르지 않습니다. 전세가격은 지속적으로 하락하고 있습니다. 규제지역은 강남, 용산, 목동등의 일부지역을 제외하고는 전부 해제되었습니다. 취득세는 완화되었지만 전처럼 완화된 상태는 아닙니다. 대출규제는 상당히 완화되었습니다. 미분양은 꾸준히 증가하고 있고 인구는 지속적으로 감소되고 있고 서울 경기도 대도시에 인구가 점점더 집중되고 있습니다.

 

빨강색은 상승요인, 파란색은 하락요인입니다. 

빨강색 6 ,  파란색 4 입니다. 

단기간에 하락이 있을 수도 있지만 하락하면 할 수록 정부에서 여러가지 대책이 나올 수 도 있다고 생각합니다. 

 

아파트투자는 일반매매, 분양권매매, 경공매, 재건축재개발, 갭투자등이 있습니다. 

생각할 점은 어느지역이 오를까? - 대도시, 호재, 공급물량

매수 시점? - 현재 하락율은 20-30% 낙찰가율은 70%내외, 매물감소, 정책변화등이 호재입니다. 

지하철등의 개통도 확인해야 되겠습니다. ( 미래철도  http://frdb.wo.to/ )

 

지역별 부동산시장

 

서울

서울	인구	필요주택	2022	2023	2024	2025	부족/과잉
계	942만	48,017호	36,411	29,676	16,889	21,403	부족!

인천

 

인천	인구	필요주택	2022	2023	2024	2025	부족/과잉
계	297만	14,995호	44,374	48,222	26,572	26,149	과잉!

2023년 상반기는 기존 아파트가격이  급등 이후에 20-30%급락했고, 물가와 이자율이 상승했으며 세계경제가 불안하여 경매낙찰가가 하락하여 실수요자들이 매수하기 좋은 기회입니다. 

 

아파트 매수에 대해서 유투브, 뉴스등 여러 상반된 내용이 많습니다. 그럴때는 위에 처럼 혼자서 지금 상황에 대해 호재와 악재를 나열한 후에 판단하면 현명한 판단을 할 수 있을 것 같습니다. 

 

ps. 본 글은 부동산 투자자의 투자를 돕기위해 작성된 참고 글입니다. 본 자료로 의한 투자에 대해서는 책임을 지지 않으며 투자 결과에 대하여 어떠한 목적의 증빙자료로도 사용될 수 없습니다.