일반경매보다 더 저렴하게 사는 방법, 지분경매에 대해 알아보아요!

경매 정보지를 보다보면 일반적인 경매 말고 좀 특이한 물건들이 있습니다. 

유치권, 법정지상권, 지분, 선순위가등기, 선순위임차인등등 이런물건들은 경매를 시작한지 얼마 되지 않으신 분들에게는 좀 생소하고 어렵게 느껴지실 수 있을 것입니다. 

하지만 조금만 공부하고 알려고 노력하면 이전과는 한차원 높아진 경매실력을 느끼실 수 있을것 입니다.

 

이번에는 그 중에 최근에 수익이 좋은 지분경매 접근방법에 대하여 알아보겠습니다. 

 

 

 

2022 타경 247

위 물건은 최근 12월 6일에 매각된 물건입니다. 무려 13명이나 왔었네요. 생각보다 높게 낙찰 되었습니다. 일반적으로 저정도로 많은 사람이 일반경매물건에 모인다면 큰 수익은 없다고 보는 편이 좋습니다. 그렇다면 지분경매일 경우는 어떨까요?

 

본 물건은 강북 마포 재개발 대장인 성산시영아파트 입니다. 

최근 가격은 조금 내려와서 10~11억 정도에 거래가 형성되고 있습니다. 전세는 3억 좌우로 보이고 월세는 생략하겠습니다.

https://www.sedaily.com/NewsView/26EYPR037I

서울 강북 최대 재건축 ‘성산시영’ 정비구역 지정 속도낸다

성산시영에 대한 뉴스는 넘치기때문에 직접 찾아보시기 바랍니다. 

이제 이 물건이 나빠보이지 않는다는 가정하에 어떤 방식으로 접근해야 되는지 알아보겠습니다.

 

소유자 두명이 1/5 , 4/5씩 공유하고 있었고 그 중에 4/5 지분이 나온 물건입니다.

10억정도 보수적으로 매매가격을 생각했을때 8억정도의 지분이 되겠네요. 

물건에는 소유자가 점유하고 있고 소유자 두분은 부부이거나 가족일 가능성이 크다고 볼 수 있겠습니다. 등기를 띄어 보면 한분은 여자이름이고 한분은 남자이름이니까 그렇게 유추 해볼 수 있습니다.

 

이제 이물건을 위에 낙찰가격에 낙찰받았다고 가정해봅시다. 63600만원에 낙찰받았습니다. 

4/5지분이 이제 제 소유이고 전 채무자가 살고있으니 당연히 인도명령대상입니다.

인도명령을 신청해놓고 한편으로는 채무자와 협상을 해야합니다.

 

1. 채무자나 1/5소유자가 매수할 의향이 있는지 물어봐야합니다. 매수할 의향이 있으면 가장 빠르게 해결이 됩니다. 제가 매입한 금액보다 수고비정도 받고 다시 매각하는것 입니다. 감정가격을 다 받으려고 하면 성사되기 어렵습니다.

 

2. 저에게 나머지 1/5를 매도할 의향이 있는지 물어봐야합니다. 대부분의 채무자나 채무자 가족은 경제적으로 어렵습니다. 적당한 가격을 제시하면 매수 할 수 있습니다. 시세대로나 시세이하로 1/5지분을 매수 한 후 정상적인 가격으로 다시 매도하면 수익을 얻을 수 있습니다.

  

3. 인도명령해서 집을 비우게 하고 같이 부동산을 통해 매각할 의향을 물어봐야합니다. 한번도 해본적이 없지만 이런 방법도 있습니다. 70~80%이상은 위 1,2번에서 해결이 되었습니다. 

 

4. 인도명령으로 집을 비우게 하고 같이 전세를 들인 후 재개발까지 쭉 소유하는 방법도 있겠습니다.

 

5. 말이 안통하고 고집을 부리면 공유물분할소송을 통해 지분이 아닌 완전한 물건으로 경매로 매각하는 방법이 있습니다. 가끔은 이 방법으로 해결이 되기도 합니다. 채무자나 채무자 가족이 아무리 좋게 말해도 해결이 않된다면 법적으로 해결하는 방법입니다. 시간은 대략 1년 좌우로 걸립니다. 

 

그렇다면 수익은 어느정도가 될까요?

1번의 경우 지금 제가 소유한 지분의 시세가 8억정도 되니까, 7억정도를 받고 싶다고 할것입니다. 물론 거기에서 1-2천만원정도는 생각 해 줄 수도 있습니다. 편법이긴 하지만 이 경우 양도세를 아끼는 방법에 대해 생각해 볼 수 있습니다. 단기간에 매도하면 양도세 많이 물어야하니까 몇천 깍아주는게 이득이고 빨리 돈을 굴릴 수 있으니 최선의 방법이라고 생각됩니다. 68000만원에 매도한다고 생각하면 취득세등을 제외하고도 4000만원이상 수익이 됩니다. 기간은 한달이내로 이정도 수익이면 만족합니다.

 

2번의 경우 1/5지분을 2억 이하로 매입해야합니다. 시세가 10억이니까 1/5이면 2억이 맞습니다. 이제 취득세 포함 8억 5천정도에 완전한 물건을 매입했습니다. 처분방법은 전세나 월세를 받은 후  재개발을 기다리거나 바로 매각하는 방법이 있습니다. 지금 부동산에 나와있는 매물가격중에 최하가 10억 5천이므로 10억에 판다고 해도 1.5억정도의 수익을 얻을 수 있습니다. 급하지않다면 재개발 후에 매각하는 것도 나쁘지 않아보입니다. 이수익은 매각하는 가격에 따라 달라집니다. 

 

3,4번은 한번도 해본 경험이 없습니다. 가능한 방법이긴 하지만 대부분의 채무자는 집을 비워주는걸 상당히 싫어 했습니다. 갈때가 없는 것인지 뺐긴다는 느낌인지 모르겠습니다만 거칠게 대응하던 분들도 인도명령이 떨어지면 상당히 부드러워지고 먼저 연락이 와서 협상이 수월해졌습니다. 하지만 대화가 쉽지않은 경우거나 재개발까지 보유를 원하면 이방법도 가능합니다. 

 

5번은 대화를 회피하거나 만나기 어려운 채무자이거나 지분권자가 있을경우 하는 방법입니다. 대부분은 공유물분할소송중에 대화로 해결되는 경우가 90%이상입니다. 끝까지 간 경험은 없습니다. 하지만 끝까지 간다해도 손해볼것은 없습니다. 완전한 물건으로 다시 경매될 경우 지분으로 매입한 것 보다는 높은 가격에 낙찰될게 뻔하기 때문입니다.

 

위와같이 지분경매는 일반 경매보다 조금더 저렴하게 부동산 물건을 낙찰받을 수 있는 한 방법입니다. 물론 일반경매물건보다는 조금 시간이 걸리거나 한 두 단계 거쳐야 하는 과정이 있지만 그 협상과정이나 진행과정에서 뜻하지 않게 좋은 수익이 한번 더 줄 수도 있는 좋은 방법입니다. 과정만 잘 익히고 공부한다면 안전하고 확실한 수익을 얻을 수 있는 지분경매에 한번 도전해보세요.