동작구 상도동 근린주택 2022타경 2958 경매

 

이 물건은 우선 위치가  중앙대학교 후문에 있어서 대학생 유동인구가 상당히 좋은 길에 위치하고 있습니다. 

 

중앙대학교 걸어서 1분거리 7호선 상도역 걸어서 5분거리 입니다.  2차선에 접해있습니다. 

 

 

 

현 임차인의 권리관계 역시 대항력이 없고 전부 소멸되어 약간의 이사비용정도는 들 수 있지만 명도가 힘들지는 않을 것 같습니다. 

 

근처 매물들을 보면 매물들의 상태에 따라 조금씩 다르지만 대체로 전세는 1억 초반 월세는 1000에 50정도 입니다. 

 

위 물건은 위치도 좋고 적정한 가격에 낙찰을 받으면 수익률도 좋고 나중에 매매 할 경우에 시세차익도 상당히 거둘 수 있는 좋은 물건인것 같습니다. 

 

하지만, 위반건출물입니다. 구청 건축과에 문의 해서 위반내용과 양성화 가능여부, 벌금부과횟수와 벌금이 얼마인지등을 문의 해야 되겠습니다. 

 

사소한 위반이라면 양성화를 하면 되고 양성화가 불가능한 위반이라면 위반을 안고도 수익이 날 수 있는지를 검토해야 되겠습니다. 그리고 위반건축물임을 가만해서 매매가격도 더 낮게 책정될 수 있겠습니다. 

 

위반건축물을 주거용으로 임대하는것은 큰 문제가 없지만, 1층 커피숍이 나갈경우 새로들어오는 업종에 대한 영업허가 가능여부도 확인해봐야 되겠습니다. (위반건축물일 경우 영업허가 접수가 되지 않는 경우가 있습니다. ) 

참고로 1층 이디야 커피 사업등록일은 2022년 6월입니다. 

 

1층은 이디야커피점이 들어와있고 2층 부터 4층까지는 4개실 5층은 옥탑1개 호실로 총 13개 호실입니다. 

 

 

이디야커피점은 보증금 1억 월세 190만원이고 나머지 호실을 보증금 1000만원에 50만원에 월세를 준다고 했을 때,

 

20억에 낙찰받을 경우 

 

(13 * 50만 +190만) * 12 / 177000만 = 5.7%

 

21억에 낙찰받을 경우 

 

(13 * 50만 + 190만) * 12 / 187000만 = 5.4%

 

전월세 세팅을 잘 할 경우 더욱 높은 수익이 가능하지만, 

본 물건은 위반건축물을 잘 해결 할 수 있거나 해결하지 않더라도 좋은 수익을 거둘 자신있는 분이 낙찰받는다면

충분히 좋은 물건이 될 수 있습니다. 

 

>> 위반(불법)건축물일 경우 건축법 제 80조에 의해 계고 및 원상복구명령을 받게되고, 원상복구 하지 않으면 매년 2회 이내 이행강제금이 부과되므로 관할 관청을 통하여 위반내용, 이행강제금 부과내역 또는 양성화 방안 등을 확인하시고 이로 인해 잔금대출에 영향이 없는지 금융기과에 확인하시기 바랍니다. (상가의 경우 기존 영업허가는 승계가 가능하나 신규 영업허가는 발급이 어려우니 주의하시기 바랍니다. )

 

ps. 본 글은 부동산 투자자의 투자를 돕기위해 작성된 참고 글입니다. 본 자료로 의한 투자에 대해서는 책임을 지지 않으며 투자 결과에 대하여 어떠한 목적의 증빙자료로도 사용될 수 없습니다.