부동산 경매 권리분석 방법에 대해 알아보자!

●부동산 경매는 일반 매매와는 다르게 조금 주의해야 될 사항들이 있습니다.

의도치 않게 다른사람의 권리를 인수하게 되거나 임차인의 차임을 떠안게 되어 큰 낭패를 보는 경우가 있으니 주의해야되겠습니다. 조금만 신경쓰면 전혀 위험하지 않지만 너무 쉽게 생각해도 힘들게 모은 종자돈이 날아가 버릴수도 있으니 공부하고 주의해서 꼭 성공적인 경매투자가 되도록 하여야 되겠습니다.

 

1. 말소기준권리 

말소기준권리란 임차인의 대항력 유무를 판단하는 기준, 설정된 권리중 소멸하게 되는 권리와 말소되지 않고 매수인이 인수해야되는 기준이 되는 권리를 말합니다. 

쉽게 말해서 말소기준권리보다 날짜가 늦은 권리는 전부 소멸된다고 보시면됩니다.

말소기준권리의 종류는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 접수일자가 가장 빠른 등기가 말소기준권리가 됩니다. 전세권이 있는경우 전세권에 의해 경매를 신청하거나 배당요구를 하는경우도 말소기준권리가 됩니다.

 

 

2014년 8월 26일 자로 신한은행의 근저당이 이 물건의 말소기준권리가 되는것입니다. 그 뒤에 있는 다른 근저당 압류등은 전부 소멸대상이 됩니다.

 

만약 2014년 8월 26일 이 후에 임차인이 전입을 했다면 그 임차인의 권리역시 소멸되어서 인도명령대상이 됩니다. 2014년 8월 26일 이전에 전입을 했다면 대항력이 있어서 인수를 해야하는 권리가 되는것입니다.

 

다시말해 말소기준권리 뒤에있는 다른 저당, 근저당, 압류등이 10억, 100억이 되어도 전부 소멸된다는 것입니다. 액수가 크다고 혹시 내가 저 돈을 대신 갚아야 하는가하는 걱정은 않하셔도 됩니다.

 

● 경매를 처음 접하거나 관심이 생겨 공부를 시작하신분들이라면 일단 권리분석부터 확실하게 알고 넘어가야 합니다. 이렇게 경매가 어떻게 진행되고 절차가 어떻게 되는지 법률적인 문제는 없는지 점검하고 작은 수익을 낼 수 있는 물건부터 차근차근 도전하면 좋은 경험을 얻게 되고 그런 경험들이 쌓여서 고위험, 고수익을 노려보는 경매고수가 될 수 있을 것입니다.